Branche: Immobilienvermittlung
Seit das Bestellerprinzip gilt, hat sich der Engpass in der Vermittlung verschoben. Interessenten sind reichlich vorhanden. Knapp sind Objekte — und damit Eigentümerinnen und Eigentümer, die sich für Sie und nicht für den Mitbewerber zwei Straßen weiter entscheiden.
Genau diese Menschen recherchieren, bevor sie anrufen: „was ist meine wohnung wert“, „wohnung verkaufen wien ablauf“, „immobilienmakler provision verkauf“. SEO für Immobilienmakler heißt, in diesen Momenten die erste fachliche Antwort zu sein — Monate bevor der Auftrag vergeben wird.
Master Marketing, WU Wien
Selbständig seit 2020
35+ SEO-Projekte
KMU · B2B · Dienstleistung
Google-Bewertung 5,0 ★
Was sich verändert hat
Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich bei der Vermittlung von Wohnimmobilien zur Miete das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt. Eine Weitergabe oder Teilung ist nicht zulässig, Umgehungsversuche sind sanktioniert. Mietinteressenten zahlen nur noch dann, wenn sie selbst einen ausdrücklichen Suchauftrag erteilen. Geschäftsraummiete ist ausgenommen.
Was das für Ihr Marketing bedeutet, wird oft unterschätzt: Der Mietinteressent ist als Zielgruppe wirtschaftlich uninteressant geworden — er zahlt nicht mehr. Der Eigentümer ist die einzige relevante Zielgruppe: Er beauftragt, er zahlt, und er entscheidet sich in der Regel für genau einen Makler.
Der Wettbewerb um Objekte ist damit härter geworden. Wenn alle Makler dieselbe verkleinerte Menge an Aufträgen umwerben, entscheidet, wer beim Eigentümer zuerst präsent ist — und zwar bevor er drei Makler zum Vergleich einlädt.
Der Kern
SEO erreicht Menschen in der Recherchephase, Monate vor der Beauftragung, ohne dass Sie sie vorher kennen mussten. Kein anderer Akquisekanal leistet das zu vergleichbaren Kosten.
Wie Eigentümer suchen
Zwischen „vielleicht sollten wir verkaufen“ und der Unterschrift unter dem Alleinvermittlungsauftrag liegen typischerweise mehrere Monate. In dieser Zeit wird gesucht — und jede dieser Suchen ist eine Chance, präsent zu sein.
01
Wertfrage — „was ist meine wohnung wert“. Der Einstiegspunkt und der wertvollste Bereich, weil er am Anfang der Entscheidung steht.
02
Ablauf und Kosten — Provision, Steuern, Dauer. Wer die unangenehmen Fragen sachlich beantwortet, baut Vertrauen auf.
03
Anbietersuche — „immobilienmakler wien erfahrungen“. Jetzt zählt, ob Ihr Name vorher schon aufgetaucht ist.
04
Objektsuche — gehört willhaben und ImmoScout24. Hier zu investieren ist der teuerste Fehler der Branche.
Konzentrieren Sie sich auf die Phasen 01 bis 03. Phase 04 überlassen Sie den Portalen — dort sind Sie ohnehin gelistet, und seit dem Bestellerprinzip repräsentieren diese Suchen die geringste Zahlungsbereitschaft.
Unabhängigkeit
willhaben und ImmoScout24 sind für die Objektvermarktung unverzichtbar. Als Akquisekanal für Eigentümer sind sie schwach — und teuer.
Die Rechnung ist einfach: Sie zahlen pro Objekt und pro Laufzeit, unabhängig vom Erfolg. Die Sichtbarkeit gehört der Plattform, nicht Ihnen. Und der Eigentümer, der über das Portal auf Sie aufmerksam wird, sieht Sie neben allen Mitbewerbern.
Eine eigene Sichtbarkeit für Eigentümerfragen funktioniert umgekehrt: Sie kostet einmalig Aufbau, wirkt danach dauerhaft, und der Interessent landet direkt bei Ihnen — ohne Vergleichsumfeld. Das ersetzt die Portale nicht bei der Vermarktung. Es macht Sie unabhängiger bei der Akquise.
Ehrlich eingeordnet
Gegen die Portale bei Objektsuchen anzutreten ist aussichtslos — deren Domainstärke und Objektmenge sind für eine Maklerwebsite unerreichbar. Bei Eigentümerfragen sind sie dagegen inhaltlich schwach. Genau dort setze ich an.
Was dazugehört
Jedes Projekt beginnt mit Analyse: Ist-Zustand, Wettbewerb im Gebiet und eine Keyword-Recherche entlang der Eigentümerreise. Objektsuchen werden bewusst ausgeklammert.
01
Analyse · zu Projektbeginn
Ich erhebe, wonach Eigentümer in Ihrem Einzugsgebiet suchen — getrennt nach Verkaufs-, Vermietungs- und Bewertungsabsicht.
Objektsuchen bleiben außen vor, weil sie nicht gewinnbar sind. Ergebnis ist ein Keyword-Set, das nach Entscheidungsphase geordnet ist.
02
Analyse · parallel zu Schritt 01
Welche Maklerbüros in Ihrem Gebiet sind sichtbar, mit welchen Inhalten, und wo sind sie schwach?
Das Ergebnis ist oft überraschend: Große Namen ranken für den Markennamen, aber selten für die Fragen, die Eigentümer tatsächlich stellen.
03
Umsetzung · auf Ihrer Website
Alles, was auf Ihrer Website selbst passiert:
04
Umsetzung · außerhalb Ihrer Website
In einer Branche mit strukturellem Vertrauensdefizit der stärkste einzelne Faktor:
Ein Verweis aus einem Bezirksmedium oder von einem Kooperationspartner wirkt stärker als zwanzig Einträge in allgemeinen Branchenverzeichnissen.
05
Ergebnis · regionale Sichtbarkeit
Ein Eigentümer im 13. Bezirk sucht keinen Makler für Wien, sondern jemanden, der Hietzing kennt. Daraus ergibt sich eine Chance, die im breiten Wettbewerb untergeht:
Noch Fragen?
Im Erstgespräch zeige ich Ihnen, welche Begriffe in Ihrem Gebiet realistisch erreichbar sind — und welche Sie sich sparen können, weil sie den Portalen gehören.
oder anrufen: +43 676 718 29 19
Wer Sie begleitet
Ich bin Nikita Ielanskyi, SEO-Berater in Wien. Master in Marketing der WU Wien, selbständig seit 2020, über 35 SEO-Projekte für KMU, B2B, SaaS und E-Commerce.
In der Immobilienbranche gibt es auffällig viele Anbieter mit Baukastenlösungen: dieselbe Website-Vorlage, dieselben Ratgebertexte, dieselben Bezirksseiten für hunderte Maklerbüros. Das Problem daran ist nicht der Preis, sondern dass identische Inhalte auf hunderten Domains bei Google nicht ranken. Sie zahlen für etwas, das strukturell nicht funktionieren kann.
Was ich nicht verspreche: eine Garantie auf Platz 1 oder eine bestimmte Zahl an Anfragen. Was Sie bekommen, sind Inhalte, die es nur bei Ihnen gibt.
2020
selbständig seit
35+
SEO-Projekte
5,0
★ Google-Bewertung
Leistungsumfang
Sie bauen sich damit eine nachhaltige Grundlage auf, statt einzelne Maßnahmen zu bestellen.
„Er versteht es, komplexe Suchmaschinenoptimierung verständlich zu erklären — und liefert messbare Ergebnisse. Dank seiner Beratung konnten wir unsere organische Reichweite deutlich steigern.“
Kundenstimme · Google-Bewertung 5,0 ★
Kostenlose Erstberatung
Vor dem Termin prüfe ich, für welche Suchbegriffe Sie gefunden werden und ob Sie überhaupt bei den Anfragen erscheinen, die zu einem Alleinvermittlungsauftrag führen können.
oder anrufen: +43 676 718 29 19
FAQ
Deutlich mehr — aber mit anderer Ausrichtung. Seit 1. Juli 2023 zahlt bei Wohnungsvermietungen, wer den Makler beauftragt, in aller Regel also der Vermieter. Mietinteressenten sind damit als Zielgruppe wirtschaftlich uninteressant geworden. Der Wettbewerb hat sich auf die Akquise von Objekten und Eigentümern verlagert, und genau dort wirkt SEO am stärksten, weil Eigentümer Monate vor der Beauftragung recherchieren.
Bei Objektsuchen wie „wohnung kaufen 1070“ nicht. Deren Domainstärke und Objektmenge sind für eine Maklerwebsite unerreichbar, und der Versuch verbrennt zuverlässig Budget. Bei Eigentümerfragen — Bewertung, Verkaufsablauf, Kosten, Steuern — sehr wohl, denn dort sind die Portale inhaltlich schwach und thematisch nicht spezialisiert.
Lokale und spezifische Begriffe bewegen sich meist in drei bis fünf Monaten. Bis daraus ein Alleinvermittlungsauftrag entsteht, vergeht zusätzlich Zeit, weil der Entscheidungsprozess bei Eigentümern lang ist. Realistisch ist ein Zeitraum von sechs bis neun Monaten bis zu belastbaren Ergebnissen — dafür wirken sie dann dauerhaft.
Ja, wenn sie echten Inhalt haben. Nein, wenn sie eine Vorlage mit ausgetauschter Postleitzahl sind. Letztere sind Doorway Pages, verstoßen gegen Googles Richtlinien und funktionieren seit Jahren nicht. Eine Bezirksseite braucht Preisentwicklung, Bebauungsstruktur, typische Objekttypen und Käuferschichten — also Wissen, das Sie ohnehin haben und Ihre Mitbewerber nicht aufschreiben.
Für die Darstellung ja, für Rankings meist nicht. Wenn dieselben Texte auf hunderten Standortseiten stehen, entscheidet Google, welche davon rankt — und das ist selten Ihre. Individuelle Inhalte auf den Seiten, die Anfragen erzeugen sollen, sind der wirksamste Unterschied.
Wenn Sie mehrere Standorte, laufende Content-Produktion und paralleles Performance-Marketing brauchen, ist eine Agentur mit entsprechender Kapazität sinnvoll. Für ein einzelnes Maklerbüro ist ein Berater meist günstiger und schneller — und Sie arbeiten mit der Person, die auch die Analyse macht.
Das hängt vom Umfang ab. Eine einmalige SEO Beratung mit Keyword-Set, Struktur und Roadmap läuft zum Festpreis; die laufende Betreuung beginnt bei 1.500 € pro Monat. Zur Einordnung: Bereits ein zusätzlich gewonnener Alleinvermittlungsauftrag im Wohnungsverkauf deckt in Wien in der Regel einen erheblichen Teil eines Betreuungsjahres.
Dann sollte SEO vor der Konzeptphase mit am Tisch sitzen, sonst gehen bestehende Rankings verloren. Bei Maklerwebsites kommt eine Besonderheit dazu: Objektseiten verschwinden nach dem Verkauf, und wie mit diesen URLs umgegangen wird, entscheidet über die Crawling-Qualität der gesamten Domain. Details auf der Seite zur Website Relaunch Beratung.
Vor dem Termin analysiere ich Ihre Sichtbarkeit bei Eigentümerfragen und Ihre stärksten Mitbewerber im Gebiet — und skizziere einen konkreten Aktionsplan. 30 Minuten, kostenlos, ohne Verkaufsdruck.
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